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平安证券股份有限公司杨侃,郑茜文近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《多因素影响业绩表现，销售高增未结充足》，本报告对招商蛇口给出增持评级，当前股价为14.56元。
招商蛇口(001979)
事项：
公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入150.1亿元，同比下降20.2%，归母净利润2.7亿元，同比下降38.7%。
平安观点：
多因素拖累业绩表现，未结资源仍旧充足。2023Q1公司营业收入同比下降20.2%，归母净利润同比下降38.7%，营收同比下滑主要源于期内房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少；利润增速低于营收主要因毛利率同比下降9.3个百分点至12.6%。期末合同负债1736.9亿元，较期初增长19.9%，可结转资源充足；2023年计划竣工1600万平米，同比增长21.8%，竣工交付主要集中于下半年，全年业绩释放仍旧值得期待。
销售快速增长，拿地持续聚焦。2023年初全国楼市修复之下，公司销售表现相对更好，2023Q1销售面积305.3万平米，同比增长51.2%；销售金额722.7亿元，同比增长52.6%；销售均价23673元/平米，同比增长0.9%。2023Q1获取6宗地块，计容建面74.4万平米，总地价90.8亿元，需支付地价85.1亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比24.4%、12.6%；平均楼面价12202元/平米，地价房价比51.5%。新获取6宗地块位于一二线城市，深圳、杭州、合肥、苏州等地均有所斩获，投资区域持续聚焦。
财务维持稳健，发行股份购买资产并募集配套资金获深交所受理。期末公司剔除预收款后的资产负债率61.8%、净负债率40%、现金短债比2.2倍，三条红线维持绿档。发行股份购买资产并募集配套资金持续推进，交易申请文件已获深交所受理。
投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为0.72元、0.98元、1.37元，当前股价对应PE分别为20.1倍、14.8倍、10.6倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续承压、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）发行股份购买资产进程不及预期风险。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，国金证券杜昊旻研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为60.7%，其预测2023年度归属净利润为盈利55.53亿，根据现价换算的预测PE为20.28。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级18家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为18.18。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商蛇口（001979）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
